Credores dos EUA começam a testar hipotecas com criptomoedas

Em 16/01, a credora Newrez, sediada na Pensilvânia, anunciou planos para aceitar determinadas posses de criptomoedas ao avaliar pedidos de hipoteca. A mudança, que a empresa afirmou que entrará em vigor em fevereiro, será aplicar empréstimos para compra de imóveis, refinanciamento e outras propriedades de investimento.

Para a Newrez, o plano vem na esteira das diretrizes da Agência Federal de Financiamento Habitacional dos EUA (FHFA) no ano passado. Em junho de 2025, a FHFA tentou que a Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) e a Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation) desenvolvessem planos para considerar criptomoedas em pedidos de empréstimo.

Com isso, as criptomoedas passaram a ter ao menos um reconhecimento parcial por duas grandes empresas do governo que fornecem liquidez e estabilidade aos mercados de hipotecas. Na, Michael Saylor, presidente da época de tesouraria de Bitcoin (BTC) Strategy, disse: “As gerações futuras vão lembrar este momento como aquele em que o Bitcoin entrou no sonho americano”.

Mas, apesar das orientações das autoridades habitacionais e do crescente alcance, os emissores ainda são avessos a risco, e a regulamentação clara está longe de ser sólida.

Hipotecas com criptomoedas dão aos jovens americanos uma chance real

Ampliar o “sonho americano”, ou seja, a aquisição da própria casa, foi ao menos uma motivação importante para que a FHFA tomasse a sua decisão. Em sua diretora oficial da Fannie Mae e da Freddie Mac, o diretor da agência, Bill Pulte, escreveu que as criptomoedas deveriam ser consideradas como parte do objetivo dessas empresas de “ajudar a garantir a propriedade sustentável e de longo prazo de imóveis”.

As taxas de aquisição da casa próprias nos EUA resultam relativamente compensatórias nos últimos 60 anos. Houve picos e quedas durante recessões e outros eventos econômicos voláteis, mas a taxa se manteve em algum ponto entre 60% e 70%.

Mas, nos últimos anos, a idade média dos proprietários de imóveis disparou. Ela estava em torno de 39 anos em 2010. Apenas 15 anos depois, a idade média quase dobrou para 59. Isso mostra que há poucos novos entrantes jovens das gerações Millennial e Geração Z no mercado imobiliário.

A concentração de casas unifamiliares nas mãos de menos pessoas é agravada pela presença de grandes investidores institucionais no mercado imobiliário. Um de 2023 do Hamilton Project constatou que os chamados mega-investidores detinham até 27% do estoque de imóveis unifamiliares para aluguel em Atlanta. Eles possuíam 45% em Memphis e 37% em Birmingham.

A grande maioria dos donos de criptomoedas tem menos de 44 anos. Permitir que usem suas posses para contar em uma hipoteca poderia, ao menos em alguma medida, facilitar que os investidores mais jovens adquirissem imóveis.

Pulte disse recentemente em uma entrevista à CNBC: “Estamos fazendo tudo o que podemos para aumentar a acessibilidade. Um dos motivos de fazermos isso em relação às criptomoedas é porque as criptomoedas têm uma enorme oportunidade de ajudar com (a acessibilidade)”.

Em 2022, muito antes das diretrizes da FHFA, a fintech Milo, sediada em Miami, anunciou que os tomadores de empréstimos poderiam usar suas criptomoedas para garantir hipotecas de 30 anos, mantendo a propriedade de seus ativos. Na época, Josip Rupena, CEO e fundador da Milo, disse: “As formas existentes para consumidores de criptomoedas acessarem crédito imobiliário acabaram gerando responsabilidades tributárias não intencionais por venderem ativos para dar entrada”.

Mas, se as hipotecas com criptomoedas realmente têm capacidade de gerar mudanças positivas na aquisição da própria casa, elas ainda enfrentam desafios.

Os investidores devem esperar levar um “desconto” nas avaliações das criptomoedas

A FHFA pode ter aberto uma brecha para as criptomoedas, mas com ressalvas. O ativo em questão deve ser suspenso em exchanges regulamentadas nos EUA. A Fannie Mae e o Freddie Mac também precisam considerar medidas de mitigação de risco.

Embora oriente a Fannie Mae e a Freddie Mac a fazer recomendações e avaliações, a FHFA não pode obrigar credores individuais a aceitarem criptomoedas.

E, mesmo que os credores aceitem criptomoedas, eles não podem aceitar qualquer altcoin. Charles Whalen, presidente da Whalen Global Advisors, disse à CNBC: “Há alguns credores agora querendo fazer negócios com base no Bitcoin”.

“Não tanto com outros tokens, mas acho que o Bitcoin está muito à frente em termos de obter esse tipo de reconhecimento”.

Ele disse que esses tipos de empréstimos são possíveis, mas estão restritos principalmente ao setor chamado de mercados “private label” ou “jumbo”.

“Essas não são hipotecas que serão vendidas à Fannie Mae ou à Freddie Mac”, afirmou Whalen.

Investidores em criptomoedas também podem se frustrar ao aceitar um “desconto” nas avaliações. Para lidar com a notória volatilidade das criptomoedas, os credores podem presumir que o preço cairá, reduzindo seu poder como garantia.

O futuro das hipotecas com criptomoedas nos EUA é parcialmente influenciado pela política

Também pode haver um componente político em hipotecas com criptomoedas. Pulte disse que sua ordem de junho foi, em parte, “em sintonia com a visão do presidente Trump de tornar os Estados Unidos a capital criptográfica do mundo”.

Daryl Fairweather, economista-chefe da Redfin, disse que a ordem “ajuda a normalizar as criptomoedas, ajuda a legitimar a criptomoeda, o que acho que ajuda a agenda do presidente”. Whalen afirmou que a medida deve ser vista como mais política do que substancial.

Os principais democratas foram notavelmente contrários à medida. Cinco senadores, incluindo a crítica às criptomoedas Elizabeth Warren e o ex-candidato presidencial Bernie Sanders, revisaram uma carta na qual alegaram que Pulte estava priorizando política em vez de riscos ao sistema financeiro.

“Sua ordem afirma que ‘cada Empresa deve apresentar e receber aprovação de seu Conselho de Administração’. No entanto, você é o atual presidente de cada Conselho, e você preencheu os Conselhos com membros que representam a equipe da FHFA e seus aliados do setor”, escrevi.

“Também parece haver um sério conflito entre sua capacidade de ordenar e aprovar as propostas das Empresas como diretor da FHFA e, ao mesmo tempo, influenciar o desenvolvimento de tais propostas como presidente dos conselhos das Empresas”, complementou.

Os parlamentares republicanos buscaram transformar a ordem em lei. A senadora do Wyoming Cynthia Lummis apresentou um projeto, o 21st Century Mortgage Act, para fazer exatamente isso em julho de 2025. O projeto não avançou, e ainda está no Comitê de Bancos, Habitação e Assuntos Urbanos.

O impulso político para transferir empréstimos com criptomoedas pode ter limites. Whalen disse que grandes credores poderiam ter dificultado o apoio ao projeto devido ao risco de mercado entre o momento em que uma criptomoeda é considerada em um empréstimo e quando ela é convertida em dólares.

“O mercado de hipotecas, no fim das contas, é sobre um credor ajudar você a comprar sua casa e depois ele vender esse empréstimo no mercado de títulos. Essa transação de títulos é em dólares”.

Enquanto os credores avaliam a ordem e suas implicações para seus modelos de negócio, o governo Trump avança em outras frentes para tentar reduzir os custos habitacionais. Neste mês, o governo apresentou diferentes ideias para ampliar a aquisição da própria casa. O diretor do Conselho Econômico Nacional, Kevin Hassett, sinalizou um plano para permitir que os americanos usem suas economias de aposentadoria, como planos 410(k), para dar entrada.

Trump também sugeriu proibir grandes investidores institucionais de comprarem casas unifamiliares. Ele escreveu no Truth Social em 01/07:

“Por muito tempo, comprar e possuir uma casa foi considerado o auge do sonho americano (…) É por esse motivo, e por muito mais, que estou imediatamente tomando medidas para proibir grandes investidores institucionais de comprarem mais casas unifamiliares, e vou pedir ao Congresso que transforme isso em lei”.

Atualmente, há um forte impulso político em favor das criptomoedas em Washington, desde stablecoins até hipotecas com criptomoedas. Mas grande parte desse impulso, e qualquer efeito potencial que possa ter na acessibilidade habitacional, depende, no fim, dos credores considerados que isso faz sentido do ponto de vista dos negócios.